每经编辑 郑直    

在疫情之后迎来爆发的韩国楼市，又迎来新的高峰！

根据上周韩国国民银行发布的《9月住宅价格动向》，9月首尔公寓楼平均价格首次突破10亿韩元，约合人民币584万元。

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10亿韩元的公寓楼均价也是韩国有数据统计以来最高纪录，较两年前增长近三成。

韩国经济受疫情影响

据央视财经报道，首尔中低端公寓价格同期也增长近四成，增速是高端公寓的两倍，大幅增加了工薪族的买房负担。

据了解，近年来韩国工薪阶层工资涨幅仅为3.3%，远不及房价增速，这也进一步加剧了韩国民众对实现居住稳定的担忧。

韩国防疫部门5日表示，9月30日至10月4日中秋节假期期间，韩国单日新增确诊病例平均维持在两位数，而且没有出现大规模集体感染。

不过考虑到中秋期间韩国的单日检测量仅为节前的一半水平，防疫工作仍不能掉以轻心，将根据节后防疫和确诊的具体情况，制定后续防疫措施。

受疫情的持续影响，韩国跨境旅游长期受阻，这也严重拖累了韩国酒店业。根据业界上周数据，首尔市主要酒店平日的客房入住率仅为10-20%。由于长期陷入经营困难，包括首尔艾美、喜来登等多家五星级酒店纷纷宣布出售酒店。业界分析，旅游业回暖尚需时间，预计疫情下韩国酒店业的大洗牌会持续到明年下半年。

遭购房者疯抢

首尔房价暴涨

在疫情期间，韩国首尔却出人意料低出现了一波抢房潮。

据韩联社此前援引一份社会组织发布的报告，今年5月份，韩国首尔公寓售价从2017年5月的8.4亿韩元，跃升至12.9亿韩元，平均上涨4.5亿韩元(约37.5万美元)，涨幅高达53%，为近30年来最高。

房价急剧上涨的同时，还伴随着成交的大规模放量。韩国官方发布的数据显示，今年7月份，韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍，月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。

近3年来，韩国政府累计颁布了20余项房产新政以抑制楼市过热，但成效并不明显。在居外网挂牌的韩国首尔王国地产经纪人李镇禹在接受中新社记者采访时表示，近期的确感受到了首尔的恐慌性购房热潮。在韩国，有钱人都想在首尔买房子。首尔楼市长期供不应求，加之韩国政府的住宅供应政策方向与市场不适应，导致供求矛盾愈发突出。

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一般而言，在城市化进程基本结束的发达国家，其房地产市场会渐趋平稳，如果没有剧烈的外部刺激，房价难现急速涨跌。但韩国似乎并不符合这一规律。特别是疫情后，韩国首尔地区出现恐慌性购房潮，房价涨幅明显。

全球性的流动性过剩被视为带动包括韩国在内多国房价上涨的重要原因。新冠疫情以来，全球特别是发达国家货币史无前例大放水，多国利率下降至历史最低水平，各国股票、房产、黄金等多种资产价格普遍上涨。

易居房地产研究院发布的一份报告显示，2020年二季度，包括纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市房价指数连续两个季度“逆势”上行。大城市特别是国际大都市的房产成为资金的“避风港”。

房价高企，年轻人开始“逃离”首尔

据韩国《朝鲜日报》报道，从去年10月开始，在首尔市江南区一家大型企业上班的权海英（音，37岁）终于选择放弃了在首尔的生活。他把自己在首尔市龙山区一个约66平米的公寓卖掉之后，搬到了京畿道龙仁市水枝区的一个新修公寓里。

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权海英对这套112平米的新房子感到很满意，他说：“因为要养孩子，房子肯定是越大越好。而且，这里的空气质量比首尔要好很多。有很多小餐馆和大饭店，价格也比首尔便宜很多。很适合我们一家在这里居住和生活。”

搬到水枝区对于权海英而言，还有另外一个好处，那就是上班的交通更加便利。以前，他从龙山的家开车到公司每天都要在路上堵一个多小时。现在他从水枝区走高速的话，只需要半小时就能到公司了。而在韩国，有越来越多的年轻人像权海英一样，正在选择“逃离”首尔。

据《朝鲜日报》报道，虽然每年都许多20多岁的年轻人因求学或就业等原因来到首尔生活，但随着这些年轻人开始组建家庭并抚养孩子，越来越大的城市生活压力迫使他们不得不“逃离”首尔，到周边的小城市生活。这样的人群以30岁-39岁这个年龄段最为明显。韩国京畿道去年一共迁入了超过4.9万名这个年龄段的年轻人。

韩国统计厅之前发布的一份《首都圈地区别类纯移动》的调查报告显示，2010年，首尔地区30岁-39岁年轻人的数量为174.123万，2018年为154.282万。即在过去8年里，首尔地区该年龄段人口数量一共减少了近20万之多。该报告还显示，2018年一共有4.2万名年龄在30岁-39岁之间的年轻人选择离开首尔，为过去8年以来的最多。

据《朝鲜日报》报道，迫使这些年轻人逃离首尔的根本原因不是因为他们想要追求一种休闲的生活状态，而是无力再承担首尔的高昂物价和令人望而生畏的高房价。首尔的物价和房价基本上在全球名列前茅。根据英国调查机构EIU发布的全球133个城市160种商品的物价调查显示，首尔的物价水平排在第7位。

根据NH投资证券的一份名为《国际化主要城市的住宅价格分析比较》报告显示，去年底，首尔的房价收入比（PIR指数）为21.1，比纽约（11.3）、东京（13.1）、伦敦（20.6）都还要高。

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首尔大学健康学部研究生院教授崔永泰在接受《朝鲜日报》采访时表示：“生活在首尔的‘千禧一代’不能忍受高物价的负担，容易出现逃离首尔的倾向。他们的逃离只意味着首尔的生活很艰难，一旦房价有所下跌，他们很有可能又会洄游到首尔来。”

首尔去年底强力调控：

买900万以上房产禁止贷款

据央视财经此前报道，2019年12月16日，韩国政府再次对近期高企的房价出手，推出了一系列房地产市场调控政策，规定包括首尔多个地区，以及部分周边地区在内的政府指定的房地产投资过热区域内，购买市价超过15亿韩元，约合人民币900万元以上的房产时，禁止进行住房担保贷款。

也就是说今后购房者在这些地区购买人民币900万元以上的房产时，必须要全款购买。

另外政府还下调了9亿韩元，约合人民币540万元以上房产的可贷款额度、再度上调多套住房持有者的房产税税率等。

此次新规被韩国舆论称为迄今为止，韩国房产调控政策中力度最强的一次。

韩国政府此次推出的限制高价房产贷款的新规前一天公布，第二天就正式实施，丝毫没有留给市场反应的余地。而且为了避免房产交易双方为获取贷款，故意将交易价格压到15亿韩元以下，新规中提到的“市价15亿韩元”以政府相关审核机构评定的市价为准，与交易价格无关。

市场预计最受冲击的当属被称为“富人区”的首尔江南区。根据房产信息机构的数据，首尔江南区70.9%的房产市价目前超过了15亿韩元，今后在购买这些房产时都需要全款购买。

韩国五千万人口中，有五分之一住在首尔，近一半住在以首尔为中心的首都圈，房价上涨已成为韩国很多人不结婚、不生孩子的主要原因之一。

编辑|郑直 杜波 肖勇

校对|赵云

每日经济新闻综合

央视财经、中国新闻网、韩联社、人民网房产等